Золотая виза в 2026 году: Греция, Мальта или Кипр

Три программы решают три разные задачи, и выбор между ними определяется не суммой, а тем, зачем вам статус. Но у одной из них положение изменилось принципиально.

Греция подходит большинству. Порог от 250 000 евро по льготным категориям объектов, ноль требований к проживанию, самый широкий состав семьи в одной заявке и открытый путь к натурализации через семь лет. И главное: после того как Испания закрыла свою программу, а Португалия убрала недвижимость из перечня вложений, Греция осталась единственной крупной программой Евросоюза, где статус дает покупка недвижимости.

Кипр выигрывает по скорости и типу статуса. От 300 000 евро в новую недвижимость, решение за два-четыре месяца, и это сразу постоянный статус, а не временный с продлением. Если приоритет - получить бессрочный статус быстро, Кипр объективно лучше.

Мальта выигрывает по налогам, но только при переезде. Программа постоянного резидентства с многосоставной конструкцией вложений и сроком шесть-восемь месяцев. Ее реальная ценность не в статусе, а в режиме для лиц без домициля, при котором налог платится только с дохода, переведенного на остров. Для инвестора, который не переезжает, этот аргумент не работает.
Если сводить к одной фразе: Греция дает больше всего за меньшие деньги для тех, кто не переезжает, Кипр дает статус быстрее, Мальта дает налоговую конструкцию тем, кто действительно перебирается. Дальше разберем каждый пункт с цифрами.

Материалы, написанные до 2025 года, описывают рынок, которого больше нет. Разберем хронологию, потому что она объясняет, почему выбор сегодня выглядит именно так.

Португалия, 2023 год. Прямые вложения в недвижимость исключены из перечня допустимых. Остались фонды с порогом 500 000 евро и вложения в культуру.

Греция, сентябрь 2024 года. Плоская ставка 250 000 евро по всей стране заменена трехуровневой системой. Программа не закрылась, а подорожала в популярных локациях.

Испания, 3 апреля 2025 года. Золотая виза закрыта органическим законом 1/2025. Новые заявки не принимаются.

Мальта, 29 апреля 2025 года. Суд Европейского союза признал программу инвесторского гражданства несоответствующей праву ЕС. Мальта ее отозвала. Программа резидентства при этом сохранилась, но паспорт за вложения на Мальте больше не купить, как и нигде в Союзе.

Румыния, ноябрь 2025 года. Предложила программу с порогом 400 000 евро и отменила планы после возражений совета национальной обороны, увидевшего риски для членства страны в Шенгене.

Результат: из крупных программ Евросоюза через недвижимость осталась только Греция. Кипр работает с недвижимостью, но дает постоянный статус по другой логике и с более высоким порогом. Мальта построена вокруг взноса, а не вокруг актива.

Что впереди. Система предварительного разрешения на въезд в Евросоюз запускается в конце 2026 года и становится обязательной к октябрю 2027 года. Отрасль ожидает, что она добавит уровень проверки для держателей инвестиционных статусов. Общее направление одно: программы дорожают и ужесточаются.

Сравнивать по объявленному порогу бессмысленно, потому что структура вложения у трех программ принципиально разная.

Греция. Вся сумма идет в актив. Вы покупаете объект недвижимости, который остается вашей собственностью, продается и наследуется. Порог зависит от типа объекта и локации: 250 000 евро по двум льготным категориям, 400 000 по стране, 800 000 в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением свыше 3 100 человек. Сопутствующие расходы - налог на переход права, нотариус, регистрация, юрист, государственные пошлины - составляют ориентировочно 10% от стоимости объекта.

Кипр. Тоже актив, но порог выше и жестче: от 300 000 евро без учета налога на добавленную стоимость, обязательно новая недвижимость от застройщика. Вторичный рынок не подходит вовсе, и это ограничение сужает выбор объектов сильнее, чем кажется. Дополнительно требуется подтвержденный годовой доход от 50 000 евро из зарубежных источников с надбавками за членов семьи.

Мальта. Конструкция другая: государственный взнос, который не возвращается, плюс недвижимость в собственность или в аренду, плюс благотворительный взнос и административный сбор. По данным на середину 2026 года взнос составляет от 98 000 евро при выборе южной Мальты или острова Гозо и от 300 000 евро в остальных районах, недвижимость приобретается от 300 000 евро либо арендуется от 10 000 евро в год. Структура сборов пересматривалась, актуальные цифры нужно подтверждать на дату подачи.

Ключевая разница, которую упускают. На Мальте значительная часть денег уходит безвозвратно в виде взноса, а при выборе аренды у вас не остается актива вообще: вы платите за статус и продолжаете платить за жилье. В Греции и на Кипре вложение остается вашим имуществом. При сопоставимой сумме на выходе это разные продукты, и сравнивать их по одной цифре некорректно.

Итог по деньгам. Самая низкая точка входа с сохранением капитала в активе - Греция при 250 000 евро. Кипр дороже на 50 000 при более узком выборе объектов. Мальта дешевле по первому платежу при аренде, но дороже по совокупности и не оставляет собственности.

Здесь находится самое конкурентное предложение на европейском рынке, и здесь же чаще всего ошибаются при подборе объекта.

Как устроены пороги. Плоская ставка 250 000 евро по всей стране закончилась 31 августа 2024 года. Ее заменила система, где сумма зависит одновременно от расположения и от типа объекта.
800 000 евро - весь регион Аттика, включая Афины, Пирей и пригороды Афинской ривьеры, региональная единица Салоники, Миконос, Санторини и любой остров с населением свыше 3 100 человек. Закон определяет зоны по административным границам, а не по городской черте.
400 000 евро - вся остальная территория страны.
Для обоих порогов действуют два условия: объект должен быть один, портфель из нескольких квартир не проходит, и площадь основных помещений должна составлять не менее 120 квадратных метров без учета кладовых, парковки и подсобных помещений.
250 000 евро. Порог сохранился, но перестал быть географическим. Он применяется по всей Греции, включая Афины, к двум категориям объектов.

Первая категория: коммерческий объект, переводимый в жилой фонд. Офис, магазин, складское или производственное помещение, официально переоформляемое в жилое. Требование минимальной площади 120 квадратных метров здесь не применяется вовсе, и это дает возможность взять компактный объект в хорошей локации вместо крупного в плохой. Условия: изменение назначения должно быть завершено до подачи заявления, перевод должен быть совершен после 5 апреля 2024 года, объект должен быть один. Промышленные здания подходят при условии, что производство там не велось минимум пять лет. Проекты на стадии строительства не подходят: засчитывается только реальная смена функции существующего здания, а не корректировка чертежей.

Вторая категория: историческое здание под реставрацию. Объект с официальным охранным статусом, минимальная стоимость приобретения та же, требование к площади так же не применяется. Инвестор принимает обязательства по восстановлению. Такие объекты часто расположены в исторических центрах, куда за 250 000 евро иначе не попасть при пороге 800 000. Проверять до сделки нужно наличие статуса в реестре, объем обязательств по реставрации и их стоимость, которая может оказаться сопоставимой с ценой объекта.

Отдельный маршрут за те же деньги без недвижимости. По статье 44 закона 5162/2024 с начала 2026 года действует вложение 250 000 евро в греческий стартап из реестра Elevate Greece. Доля не более 33% уставного капитала и голосов, стартап обязан создать минимум два рабочих места в течение года и сохранять их пять лет. Разрешение на пять лет с продлением. Подходит тем, кто не хочет управлять объектом недвижимости.

Что важно знать про доходность. Инвестиционный объект нельзя сдавать посуточно: закон прямо запрещает краткосрочную аренду и субаренду. Долгосрочная разрешена. Материалы, обещающие окупаемость через курортную сдачу, описывают несуществующую возможность.

И предупреждение. Объявления, где объекты за 180 000-230 000 евро подаются как подходящие для золотой визы, встречаются в большом количестве. Министерство миграции выпустило разъяснение в апреле 2026 года в том числе из-за этого. Купить обычную готовую квартиру за 250 000 евро и получить статус нельзя ни в одном регионе.

У Кипра есть одно объективное преимущество перед Грецией, и стоит назвать его прямо.

Скорость и тип статуса. Решение принимается за два-четыре месяца, и это самый быстрый результат из трех программ. Причем выдается сразу постоянный вид на жительство, а не временный с последующим продлением. Он бессрочен при условии посещения острова хотя бы раз в два года, и подтверждать сохранение вложения каждые пять лет не требуется.

Условия. От 300 000 евро без учета налога на добавленную стоимость в новую недвижимость от застройщика. Вторичный рынок не подходит: это принципиальное ограничение, которое исключает исторические объекты и вторичное жилье в сложившихся районах. Подтвержденный годовой доход от 50 000 евро из источников за пределами Кипра, с надбавками за супруга и каждого ребенка. Требования проживать на острове нет.

Состав семьи. Супруг, дети и родители на иждивении включаются в заявку.

Где Кипр уступает. Порог входа выше греческого на 50 000 евро при более узком выборе объектов. Постоянный статус не приравнивается к гражданству и не дает ускоренного пути к нему: кипрский паспорт по этому маршруту получают на общих основаниях с требованием фактического проживания. Программа гражданства за инвестиции на Кипре закрыта с 2020 года и не возобновлялась.

Кому подходит. Тем, кому нужен бессрочный статус в Евросоюзе быстро и без обязательств по продлению, и кто не считает разницу в 50 000 евро решающей. Это прямолинейное решение с понятным результатом.

Мальтийская программа устроена иначе, чем две предыдущие, и оценивать ее по тем же критериям неправильно.

Сначала то, чего больше нет. 29 апреля 2025 года Суд Европейского союза признал мальтийскую программу инвесторского гражданства противоречащей праву ЕС, и она была отозвана. Материалы, предлагающие мальтийский паспорт за вложения, описывают закрытый продукт. Программа постоянного резидентства сохранилась, но это резидентский маршрут, а не гражданство, и путать их не следует.

Структура вложений. Государственный взнос, недвижимость в собственность или в аренду, благотворительный взнос, административный сбор. Взнос по данным на середину 2026 года составляет от 98 000 евро при выборе южной Мальты или Гозо и от 300 000 евро в остальных районах. Недвижимость приобретается от 300 000 евро либо арендуется от 10 000 евро в год. Проверка благонадежности и подтверждение активов обязательны. Срок оформления шесть-восемь месяцев.

Главный аргумент. Он не в статусе. На Мальте действует система, при которой лицо, не имеющее там домициля, платит налог только с дохода, переведенного на остров, при установленном минимальном годовом платеже. Для человека со значительным зарубежным доходом, который не переводится на Мальту, это конструкция, аналогов которой в Евросоюзе немного.

Где Мальта уступает. Значительная часть вложения безвозвратна: взнос не возвращается ни при каких обстоятельствах. При выборе аренды у вас не остается актива вообще. Срок оформления дольше кипрского вдвое и дольше греческого. И ключевое: налоговый аргумент работает только при фактическом переезде и получении мальтийского налогового резидентства. Для инвестора, который остается жить в другой стране, Мальта дает то же, что Греция и Кипр, но дороже и без сохранения капитала в активе.

Кому подходит. Тем, у кого задача скорее налоговая, чем миграционная, и кто рассматривает переезд всерьез. Как чисто резидентский документ Мальта проигрывает обеим альтернативам.

Сроки в рекламных материалах считают от подачи документов до решения. Инвестору важен полный отрезок, включая подбор объекта и сделку.

Кипр - два-четыре месяца на рассмотрение. Самый быстрый из трех. С учетом подбора объекта на первичном рынке и оформления сделки полный цикл занимает от четырех до семи месяцев.

Греция - по закону два месяца с момента получения полного комплекта. Фактически от четырех до девяти месяцев в зависимости от категории объекта и загруженности регионального управления. Спрос это объясняет: в 2024 году подано около 9 386 первичных заявок, в 2025 году одобрено около 8 879. С учетом подбора объекта полный цикл - от шести до двенадцати месяцев, для льготных категорий с реставрацией дольше.

Мальта - шесть-восемь месяцев на рассмотрение, плюс подбор объекта или оформление аренды. Полный цикл от восьми до двенадцати месяцев.

Что влияет на срок в любой из трех программ. Не количество документов, а их согласованность и скорость ответов на уточняющие запросы. Это единственная часть срока, которой управляет заявитель, и подготовка досье до подачи сокращает ее заметнее, чем выбор юрисдикции.

Практический вывод. Если сроки критичны, Кипр объективно быстрее. Если разница в два-три месяца не решающая, она не должна определять выбор: статус вы получаете на годы, а разница в сроке измеряется неделями.

Здесь Греция имеет преимущество, которое редко озвучивают, хотя оно стоит денег.

Требования к проживанию. Греция не требует присутствия вообще: ни минимального количества дней, ни визитов, ни отчетов. Мальта также не требует проживания. Кипр требует посещать остров хотя бы раз в два года. Разница небольшая, но кипрское условие нужно помнить, чтобы не утратить статус по формальному основанию.

Состав семьи. Вот где различие существенное. В греческую заявку включаются супруг, дети до 21 года с продлением до 24 лет при определенных условиях и родители на иждивении с обеих сторон, то есть и ваши, и супруга. Дополнительной суммы за каждого члена семьи нет: порог считается по объекту. Кипр и Мальта также допускают включение семьи, но у Кипра требование к доходу растет с каждым членом семьи, а на Мальте состав влияет на размер сборов.
Для семьи из четырех-пяти человек с пожилыми родителями с обеих сторон греческая конструкция может оказаться дешевле кипрской на десятки тысяч евро при формально более низком пороге входа.

Условия сохранения статуса. Греция - пять лет с продлением при сохранении объекта. Продажа означает утрату оснований, поэтому выход из инвестиции планируется вместе со статусом. Кипр - бессрочно, подтверждать сохранение вложения не требуется. Мальта - постоянный статус с продлением документа каждые пять лет.

Раздел, которого не было в прежней версии материала, хотя он определяет экономику решения.

Общее для всех трех. Получение вида на жительство само по себе не делает вас налоговым резидентом страны. Резидентство определяется фактическим присутствием и центром жизненных интересов, обычно с порогом 183 дня в году. Инвестор, который получил статус и продолжает жить в другой стране, налоговых обязательств по мировому доходу в стране статуса не приобретает.
Формулировка вида «отсутствие налога на мировой доход при неналоговом резидентстве», которая встречается в описаниях мальтийской программы, верна для любой страны мира и преимуществом конкретной программы не является.

Если переезжаете, различия появляются.
Греция предлагает специальный режим для новых налоговых резидентов с иностранным доходом, позволяющий существенно снизить нагрузку в первые годы. Условия зависят от источника дохода и профессиональной категории.
Мальта работает по системе для лиц без домициля: налог только с дохода, переведенного на остров, при минимальном годовом платеже. Это самая интересная конструкция из трех для человека с крупным зарубежным доходом.
Кипр применяет собственный режим для новых резидентов с освобождением части дохода, а корпоративная ставка с 2026 года составляет 15%.

Что считать до решения. Налоговую нагрузку после переезда, а не до него. Порядок выхода из прежнего налогового резидентства по правилам вашей страны. И сопутствующие расходы владения: налог на недвижимость, коммунальные платежи, обслуживание объекта, а для греческой категории с реставрацией - стоимость самих работ.

Три статуса, которые в рекламных материалах постоянно смешивают, и разница между ними определяет весь смысл вложения.

Временный вид на жительство дает право жить в стране и перемещаться по Шенгену как турист до 90 дней в течение 180. Греция выдает именно его, на пять лет с продлением.

Постоянный статус не требует подтверждения вложения. Кипр и Мальта дают его сразу, Греция - после пяти лет законного проживания.

Гражданство. В Евросоюзе за инвестиции не выдается нигде с апреля 2025 года. Остается натурализация. В Греции - через семь лет фактического проживания, с подтверждением греческого языка на уровне B1 и экзаменом по обществознанию. На Кипре и Мальте сроки длиннее, и везде требуется реальное проживание.

Ключевое противоречие. Главное удобство всех трех программ - отсутствие требований к проживанию. Но именно проживание является условием натурализации. Инвестор, который не переезжает, получает мобильность, статус и актив, но к паспорту не приближается ни на год.

Для сравнения: в Португалии после закона, вступившего в силу 19 мая 2026 года, срок натурализации составляет десять лет для большинства заявителей. Греческие семь лет - лучший показатель среди рассматриваемых вариантов, но условие фактического проживания есть везде.

Вам нужен статус в Евросоюзе с сохранением капитала в активе, переезд не планируется. Греция. Самый низкий порог входа с покупкой собственности, ноль требований к присутствию, самый широкий состав семьи. Это сценарий большинства обращений, и здесь Греция выигрывает по совокупности.

Вам нужен бессрочный статус максимально быстро. Кипр. Два-четыре месяца и сразу постоянный вид на жительство без обязательств по продлению. Разница в 50 000 евро относительно греческого льготного порога - плата за скорость и за тип статуса.

Ваша задача налоговая, и вы переезжаете всерьез. Мальта с режимом для лиц без домициля. Считать нужно по вашей структуре дохода: конструкция дает результат при крупном зарубежном доходе, который не переводится на остров, и почти ничего не дает в остальных случаях.

Ваша цель - паспорт Евросоюза. За инвестиции его в 2026 году не получить нигде в Союзе. Остается натурализация с фактическим проживанием, и здесь у Греции лучший срок из трех - семь лет против десяти в Португалии. Начинать в этом случае нужно с греческого статуса и планировать реальный переезд.

Порядок работы простой. Сначала определите задачу: актив, скорость, налоги или основание для будущего переезда. Затем выберите программу под задачу. Затем подбирайте объект под выбранную программу и проверяйте его по всем условиям до сделки. Для греческого льготного порога это критично: ошибка в подборе означает не переплату, а отказ.

Finextwin - международная компания корпоративных услуг с офисами в Гонконге и Тбилиси. За 6 с лишним лет мы работали с 30+ юрисдикциями и более чем с 1 250 клиентами. Проводим предварительную оценку до любых вложений, подбираем программу и объект под задачу, проверяем соответствие условиям льготного порога до сделки, считаем налоговую модель после переезда и сопровождаем подачу. Решение принимает государственный орган, и гарантировать его не может никто: наша задача - убрать причины для отказа заранее. Менеджер отвечает в течение 30 минут.
Все действующие программы и условия по каждой - в разделе иммиграции.